住宅ローンの事前審査では、数十の基準があります。その審査基準とは、年収額(税込)、勤続年数などです。

住宅ローンの相談窓口に行く際の、必要書類についてご説明します。まず、税込み年収の判るもの。サラリーマンの方は源泉徴収表、自営業の方は、過去3年分の確定申告書、会社経営（役員含む）の方は源泉徴収表と、過去3期分の決算書、納税証明などがあると大変スムーズです。又、運転免許証や健康保険証などの身分証明が出来るものもあると良いでしょう。

住宅ローンの相談に行く際には、最低限収入の証明できる資料を持参しましょう。金融機関で、自分の個人情報を調査してもらう際には、書類に捺印が必要ですので、事前審査も同時にして貰いたい方は、印鑑（認印可）も持参すると良いでしょう。

又、各金融機関では、住宅ローンの申込みに便利な「住宅ローン事前予約サービス(仮審査)」を行っています。インターネットでも申し込め、仮審査の申込が出来ますので、利用されると良いでしょう。ガイダンスの通りに、必要書類に必要事項を入力するだけで、簡単に仮審査の申込が出来、とても便利です。

マンション購入者は価格はもちろん、環境や便利性を重視します。その中でも交通の便利性が最も重視されやすく、マンション査定の重要な審査内容になります。具体的には、駅から徒歩何分か、都心や主要駅へのアクセス度、特急列車や急行列車が停車する駅か、などが審査基準になります。

次に、環境においては、公園・図書館・買い物に便利なスーパー・商店街・コンビニ・郵便局・病院・各役所・小中学校までの距離が近いかどうか審査基準になります。これらは、マンションの査定価格を上げる重要なポイントなのです。一つでも多く、これらの条件を満たしていることが、マンション査定価格を上げることになります。

次に、マンションの階数、眺望、日当たりなどが審査内容になります。ここでの審査基準は、新築分譲マンションでは、上階ほど価格が高くなります。中古マンションの場合も上階ほど価格が上がる評価方法が用いられる様です。方位では、やはり南向きが一番評価されます。

次に、東向き・西向きは南向きより－5％、北向きは南向きより－10％とそれぞれ、評価が下がります。つまり、南向きなどの日照時間が長い、上階の眺望や風通しが良いことが、査定評価を上げるポイントとなり、マンション購入者の需要も高いということなのです。

又、新築と違って、中古マンションの査定には、管理状態も大きく影響します。これについては、専門家にアドバイスを受けると良いでしょう。

住宅ローンの仮審査は、殆どの金融機関で行われている制度で、本審査に通るかどうかを、無料で審査して貰えるものです。

仮審査は、費用も無料で、気軽にお願い出来ることや、仮審査の結果が数日で分かる事が多く、非常に便利です。しかし、本審査となると、融資が実際におりるかどうかを決定する審査ですので、手数料がかかります。

本審査に通過して始めて、住宅購入の手続き等に入っていけるのです。ですから、住宅購入をする際は、本審査に通ることを、まず目標にしましょう。

又、仮審査に通ったから、100％本審査に通るという訳ではありませんので、仮審査に通ったとしても、まだ住宅の建設等に入るのはやめておきましょう。本審査で通らなかった時に、取り返しが付かない事になってしまいます。

以上が、住宅ローンの仮審査と本審査の違いになります。

まず、住宅ローンの仮審査とは、住宅ローンの借り入れをする時に、まず最初に申込者を事前審査することをいいます。その後、住宅ローンの事前審査（仮審査）が通ると、本審査に入ります。 仮審査は数日で結果が分かるのですが、本審査は申込みから結果が出るまで、一ヶ月はかかりますので、注意が必要です。

住宅ローンの本審査を受ける際には、購入物件の契約書類などいくつか書類が必要になります。 本審査は住宅ローンの本契約する際の、重要な山場なので、慎重に行います。

仮審査は割とすぐに結果がでますし、通りやすいのですが、本審査はかなり厳しく、審査が通らない事も少なくありません。又、結果がいつ出るのか、結果連絡があるまで大変気になる所です。

以上が、住宅ローンの仮審査と本審査の違いです。

金融機関によって求められる最低年収は異なりますがだいたい年収400万円くらいのラインでほとんどの金融機関の審査基準はクリアできます。

もし、最低年収が設定ラインに届かなかった場合には家族の年収とあわせることもできます。これを収入合算といいます。

ただ金融機関によっては収入合算する人の年収を全額合算してくれない場合などがあります。

また、収入合算する人の雇用形態が正社員でない場合合算してくれない金融機関もありますので事前に確認しましょう。

なお、収入合算するためには納税証明書等の公的な年収証明が必要なので、奥さんが扶養家族の範囲内でパート収入を得ている場合などは対象になりません。

しかし、住宅ローンの申込み者本人以外が連帯債務者になっていたり、家族の収入合算で住宅ローンの借入をするときの連帯保証人の場合は、必ず申し込む本人以外に、連帯債務者や連帯保証人の同意を得て、収入や負債を調査します。

住宅ローンを正式に申込む前、つまり事前審査の申込みの段階で、妻や親などの家族が連帯保証人や連帯債務者になるかもしれない場合は、仮審査申込書に、個人信用情報への登録や、現在の負債の状況や返済の状況の確認に関する同意書に、署名捺印をします。

さらに、収入については、源泉徴収表や納税証明書など収入を裏付ける資料を、住宅ローンの申込者などが金融機関に提出し、その資料をもとに住宅ローンの審査が行われますので、負債と違い金融機関が直接調べることは出来ません。

金融機関が住宅ローンの申込者以外の家族の収入や負債内容を調査する主なケースは、

1、マイホームが共有名義の場合

2、夫婦による連帯債務の住宅ローンを申し込む場合

3、夫婦による収入合算の住宅ローンを申し込む場合

4、申込者本人以外の親や家族名義の土地に自宅を建てる場合

5、親子リレー住宅ローン

などになります。

クレジットカード会社の例ですが、勤続年数は年齢と連動して判断されます。例えば、年齢が35歳の正社員で、勤続年数が15年の人と2年の人を比較すると、社会的信用度は勤続年数15年の人の方が圧倒的に高く評価されます。

もし、転職によって大手企業に勤務し、以前より年収が上がっている場合でも、ローンやクレジットカードの審査では、1つの会社での勤続年数が長い人の方が信用度が高いと判断されます。

住宅ローンの申し込みにおいても同様で、勤続年数の記入欄があれば、やはり信用度の評価の対象となります。まずは、住宅ローンの借り入れ申込書に記載されている申込者の条件や、購入対象住宅に対する条件を確認しましょう。申込可能な方の条件欄に、勤務年数○年以上という記載があれば、審査基準の必要勤続年数がない場合には、住宅ローンの審査は通らないことになります。

ただし、金融機関にもよりますが、多くの住宅ローンの審査内容は、勤続年数だけではなく、年齢や年収、借入申し込み金額、返済期間、返済負担率、購入対象の住宅など、総合的に判断して審査しますので、勤続年数が短い方は、金融機関に事前に相談されると良いでしょう。

公的融資と言われるものは、一般的には財形住宅融資のみになります。財形住宅融資を扱う窓口の金融機関は大きく分けて3つあります。住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）財形融資、財形住宅金融株式会社を中心とした専門の財形転貸融資会社、大企業が社内融資と名称を変更して行う場合の3つになります。

民間融資とは、いわゆる住宅ローンと言われるもので、大きく分けて2種類あります。一種類はフラット35といわれる、住宅金融支援機構が銀行等の金融機関と提携して行う、全期間固定金利の住宅ローンです。もう一種類はいわゆる銀行ローンと呼ばれていますが、金融機関（銀行・信金等ばかりでなく、ノンバンクやローン専門のモーゲージバンク等も含む）の数だけローンの種類があります。

民間金融機関の住宅ローンと公的融資は、金利の決定時期が大きく違います。民間の融資は、資金実行日（普通は引渡しの頃）の金利が適用になりますが、公的融資は融資の申し込み時点での金利が適用となります。家やマンション購入の際に、組む住宅ローンですが、様々な銀行や金融機関の中で比較し、さらに種類豊富な住宅ローンを比較検討されることでしょう。

住宅ローンを決定する時には、家を買うのと同様、慎重に選びましょう。

住宅ローン返済のコツは「低金利」で「少ない金額」を「早く返済」することになります。 金融機関で「3年固定で金利1％！」などの美味しい広告を目にしますが、3年固定金利ということは3年後には、改めて金利が見直されるということになります。

現在は、大変ローン利用者には有利な、超低金利時代ですので、今後は金利上昇の可能性は十分あるといえます。ですから、安易な短期固定金利の商品よりも、長期固定または低金利ローンをオススメします。

長期間コツコツ返済をするなら、住宅金融公庫（当初10年間 2.50 ％）や城南信用金庫の「 超固定（当初10年間 2.45％）」、グッドローンの「30年固定金利ローン（ 2.77 ％）」などがオススメの住宅ローンです。（2004年3月1日現在ですので、注意が必要です）。

そしてマンション購入の自己資金ですが、最低でもマンション価格の2割は必要です。というのも住宅金融公庫をはじめ、民間の金融機関では融資上限は8割に設定しているところが多いからです。

これだけの超低金利時代、貯蓄しても殆ど増えないのが現実でしょう。例えば、3000万円を金利3％で35年ローンを組んだとします。返済開始して、１年後に100万円を繰り上げ返済した場合には、約169万円利息を節約することができます。余裕資金があれば、繰り上げ返済をすることにより、早期ローン完済して、負担を少しでも軽くしていきましょう。